Facility Management: как эффективно управлять недвижимостью?

Современный этап развития мировой экономики характеризуется окончанием периода неограниченного потребления и переходом к концепции рационального и эффективного использования материальных, природных и экологических ресурсов. Для компаний, владеющих недвижимостью, это означает необходимость снижения эксплуатационных расходов, оптимизации процессов управления и технического обслуживания.

В статье расскажем о Facility Management — что это за отрасль, какие услуги она включает, как помогает оптимизировать бизнес-процессы и снижать затраты, а также о том, как развивается рынок FM-услуг.

Что такое Facilities Management?

Facility Management — это область деятельности, которая связана с управлением, обслуживанием и эксплуатацией различных типов объектов недвижимости — жилых и офисных зданий, складов, гостиниц, спортивных комплексов и т.д.

За последние годы сформировалась концепция Facility Management, в которой управление объектами недвижимости представляется как системный подход, включающий широкий спектр задач, начиная от обеспечения безопасности и комфорта пользователей, заканчивая оптимизацией бизнес-процессов и управлением эксплуатационными расходами.

Если раньше обслуживанием объектов недвижимости занимались структуры, созданные внутри организации, которой они принадлежат, то теперь активно развивается рынок услуг профессионального управления. При этом, есть узкоспециализированные компании, выполняющие определенный перечень функций по обслуживанию объектов, и организации которые готовы взять на себя весь комплекс услуг, предусмотренный Facility Management.

Передача на аутсорсинг непрофильных для владельцев зданий бизнес-процессов позволяет сосредоточиться на основной деятельности, обеспечить эффективное управление и сокращение затрат на содержание недвижимости за счет профессионального подхода. Подробнее о всем комплексе профессиональных услуг управления недвижимостью можно прочитать в предыдущей статье.

Цели и задачи Facility Management

В чем заключаются основные цели Facility Management:

• Эффективное использование ресурсов — зданий, их инфраструктуры и имеющегося оборудования.
• Минимизация затрат на обслуживание и эксплуатацию систем здания с одновременным поддержанием высокого качества услуг.
• Обеспечение удобства для пользователей: создание комфортных условий сотрудников, посетителей и клиентов.
• Соблюдение правил и норм по безопасной эксплуатации зданий, в том числе установленных на уровне законодательства.
• Обеспечение устойчивости инфраструктуры и технической сохранности объекта на протяжении всего жизненного цикла.

Задачи, решаемые в рамках Facility Management, включают:

• Планирование и управление ресурсами, которые необходимы для обслуживания объектов недвижимости.
• Управление рисками, связанными с эксплуатацией зданий, предотвращение возможных аварий и неисправностей.
• Техническое обслуживание, проведение ремонтных работ, поддержание в исправном состоянии зданий, сооружений и инженерного оборудования.
• Управление энергопотреблением, оптимизация использования энергии и уменьшение нагрузки на окружающую среду.
• Создание безопасной и комфортной среды, обеспечение необходимых санитарно-гигиенических условий и соблюдение норм пожарной безопасности.
• Управление персоналом, который занимается обслуживанием объектов недвижимости.

Актуальность услуг FM-операторов

Организации, которые пытаются самостоятельно заниматься непрофильной деятельностью по обслуживанию объектов недвижимости, могут столкнуться с определенными трудностями. В частности, отсутствие профессионального опыта в управлении недвижимостью чревато ошибками, которые приводят к финансовым потерям, снижению эксплуатационных показателей здания, повышению риска аварий. В результате некачественного управления снижается конкурентоспособность и ликвидность недвижимости.

Управление коммерческой недвижимостью требует выделение значительного количества времени в ущерб основному бизнесу. Кроме этого, необходимо содержать целый штат обслуживающего персонала, что увеличивает налоговую нагрузку.

Операторы, предоставляющие услуги Facility Management, обладают опытом, знаниями, компетенциями, а также человеческими и материальными ресурсами, необходимыми для эффективного управления и обслуживания зданий. Благодаря этому компании получают качественные услуги, экономят бюджет и повышают инвестиционную стоимость объекта.

Преимущества FM-услуг

Услуги Facility Management позволяют не только избавиться от необходимости решения непрофильных рутинных задач, но и обеспечивают целый комплекс преимуществ.

Качественное управление недвижимостью

Профессиональные услуги позволяют вывести управление инфраструктурой недвижимости на качественно новый уровень. Передовые компании-операторы могут обеспечить высокий уровень обслуживания не только за счет опыта, но и за счет постоянного развития, использования различных передовых технологий и инструментов.

Экономия на оборудовании для обслуживания

Компания, предоставляющая услуги Facility Management, обеспечивает своих сотрудников всем необходимым для работы: специализированным оборудованием, инструментами, запчастями, моющими средствами и т.д.

Решение кадрового вопроса

На рынке труда существует дефицит квалифицированных специалистов по техобслуживанию, что создает серьезные проблемы при формировании собственного штата. При обращении к подрядчику нет необходимости набирать собственный персонал, проводить обучение, отслеживать наличие допусков и сертификатов и т.д.

Прозрачная структура затрат и экономия

Управляющие компании могут предоставить детальное обоснование текущих эксплуатационных расходов и прогнозировать затраты на будущие периоды с учетом состояния объектов инфраструктуры. Экономия достигается за счет оптимизации процессов обслуживания и предотвращения серьезных инцидентов, требующих больших затрат на ликвидацию последствий.

Состав услуг управления недвижимостью

Facility Management — широкое понятие, которое включает большой перечень функций, необходимых на каждом этапе жизненного цикла объектов, в том числе участие в проектировании зданий и их сносе. В более узком понимании в состав услуг управления недвижимостью входят техническое обслуживание, обеспечение безопасности и комфортных условий пребывания в здании.

Техобслуживание и эксплуатация

В этот перечень услуг входит управление сложным инженерно-техническими системами и оборудованием, которые нуждаются в профилактическом обслуживании, проведении текущего и капитального ремонта. Основная задача — избежать поломок и обеспечить высокий уровень обслуживания. К этой категории услуг также можно отнести управление затратами на техобслуживание инфраструктуры здания.

Создание условий безопасности

Этот комплекс услуг направлен на обеспечение правопорядка на территории объекта и сохранности имущества, организацию оперативного реагирования в случае противоправных действий, обеспечение пожарной безопасности.

Уборка и санитарная обработка

Подрядной организации можно передать функции по организации ежедневной уборки и вывоза снега, выполнению работ с привлечением промышленных альпинистов, проведению дезинфекционных мероприятий, ведение работы по обращению с отходами.

Благоустройство и обеспечение комфорта

Это перечень вспомогательных сервисных услуг, которые обеспечивают максимальный комфорт людей, находящихся в здании. К ним можно отнести организацию питания и торговых точек, озеленение территории и т.д.

Facility Management в России и мире

Зарождение концепции Facility Management произошло в 70-х гг прошлого века в Америке и было связано с поиском путей сокращения затрат. Тогда, в целях экономии, американские компании начали передавать подрядчикам функции уборки помещений и технического обслуживания зданий. Такой подход оправдал ожидания и в 1980 году была создана Международная ассоциация управления объектами – IFMA.

В 80-е гг концепция Facility Management начала активно использоваться и в европейских странах, а затем — успешно применяться и по всему миру. В 2012 году сообществом профессиональных международных экспертов были разработаны первые стандарты ISO в сфере эксплуатации и управления недвижимостью.

В России рынок Facility Management начал зарождаться с 90-х гг прошлого века, однако эта отрасль развивается не столь стремительными темпами, как на Западе, и имеет значительный потенциал для роста, в том числе за счет повышения осведомленности клиентов об услугах FM и расширения их перечня.

На данный момент российский рынок услуг Facility Management характеризуется высокой конкуренцией, что во многом обусловлено низким порогом входа и появлением новых игроков. В 2019 году наметился переход на новый этап в развитии отрасли, когда ведущие компании объявили о создании «Ассоциации клининговых и фасилити операторов». Основными трендами дальнейшего развития отрасли были названы прозрачное ведение деятельности, обеспечение высокого качества услуг и цифровизация процессов управления.

Инструменты для автоматизации Facility Management

Важным фактором в развитии услуг управления недвижимостью становится внедрение отраслевых IT-решений, которые позволяют повысить скорость и качество обслуживания объектов, а также снизить внутренние издержки.

Система СНАРЯД | FSM предназначена для автоматизации управления выездным обслуживанием и сервисных процессов. Ее внедрение помогает:

• Обеспечить прозрачное управление зданием, при котором можно в режиме реального времени получать всю необходимую информацию по состоянию объекта и о проводимых в нем работах.
• Автоматизировать процессы диспетчеризации, учета и обработки заявок на обслуживание.
• Повысить качество планирования за счет использования технологий искусственного интеллекта.
• Вести актуальную базу данных и историю обслуживания всех объектов, которые доступны как для офисных сотрудников, так и для мобильного персонала, находящегося на выездах.
• Создать эффективную систему контроля, при которой можно отслеживать действия каждого сотрудника, оценивать качество проведенных работ и обеспечивать соблюдение SLA.
• Обеспечить быстрый обмен информацией между всеми заинтересованными сторонами: диспетчером, выездной бригадой, клиентами и подрядчиками.

История успеха компании ICL

Как «пробить» потолок в выручке и повысить производительность персонала на 40%?

Подробнее