Как «пробить» потолок в выручке и повысить производительность персонала на 40%?
Современный рынок коммерческой недвижимости предполагает наличие компаний, специализирующихся на профессиональном управлении. Это отдельный вид деятельности, направленный на рациональное использование коммерческого объекта и извлечение максимальной прибыли. Для наиболее эффективного управления объектами управляющим компания необходимо применять современные инструменты, принципы и подходы, которые позволяют создать отлаженный механизм управления и обеспечить надежное функционирование всей системы.
Содержание:
Что такое доверительное управление недвижимостью?
Управление коммерческой недвижимостью необходимо для обеспечения высокого уровня доходности объекта при сохранении и развитии его материально-технических свойств в долгосрочной перспективе.
Эксплуатация зданий предполагает выполнение целого ряда работ и мероприятий. К ним относятся техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, управление системами жизнеобеспечения, укомплектование объекта обслуживающим персоналом, соблюдение всех требований техники безопасности, проведение природоохранных мероприятий, взаимодействие с надзорными органами и поставщиками ресурсов. Кроме этого, в функции управления недвижимостью входят планирование, бюджетирование, маркетинговая деятельность, привлечение арендаторов, юридическое сопровождение и т.д.
Существуют две модели управления коммерческой недвижимостью. В первом случае владелец решает все вопросы своими силами — создает компанию, которая выполняет все перечисленные функции управления. При использовании такой модели формируется многочисленный штат сотрудников, что приводит к удорожанию и снижению качества управления.
Вторая модель предусматривает доверительное управление коммерческой недвижимостью. Это услуга, предназначенная для собственников торговых, складских, офисных и других помещений, в рамках которой они могут делегировать решения по эксплуатации объекта специалистам.
При доверительном управлении право собственности остается у владельца коммерческой недвижимости, а управляющая компания получает право распоряжаться недвижимым имуществом в его интересах. Полномочия управляющей организации ограничиваются законом, кроме этого, ограничения могут быть предусмотрены договором, который заключается с собственником.
За услуги управления коммерческой недвижимостью доверительному управляющему выплачивается вознаграждение в виде заранее согласованной фиксированной суммы или в процентном отношении от полученной прибыли, а также он получает право на возмещение затрат, связанных с оказанием услуг.
Доверительное управление отличается от стандартного комплексного управления степенью ответственности, которую берут на себя управляющий и собственник. При агентском соглашении управляющей компании передается только часть функций, чаще всего это техническое обслуживание и арендные отношения. Все остальные функции остаются у собственника. При доверительном управлении сторонняя компания берет на себя полную ответственность за все фактические и юридические действия по управлению недвижимым имуществом на определенный срок.
Для собственника доверительное управление имеет ряд преимуществ:
- возможность сконцентрироваться на основной деятельности, расширять бизнес и не тратить время на решение текущих вопросов;
- сокращение расходов на эксплуатацию объекта и содержание собственного штата сотрудников;
- обеспечение максимальной доходности объектов благодаря профессиональному подходу;
- повышение конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности недвижимого имущества.
Цели управления коммерческой недвижимостью
Основная цель заключается в том, чтобы получить желаемый результат от владения, распоряжения и пользования объектом. Этот результат определяется в зависимости от типа объекта недвижимости и намерений владельца, поэтому цели могут подразделяться на коммерческие, операционные, инвестиционные и т.д.
Операционные цели подразумевают минимизацию затрат на управление объектом при поддержании требуемого качества. Среди них могут быть:
- содержание объекта в соответствии с его функциональным назначением;
- сокращение издержек на техобслуживание и эксплуатацию недвижимого имущества;
- поддержание хорошего состояния объекта.
Коммерческие цели направлены на получение максимально высокой прибыли от вложенного в недвижимость капитала. К ним можно отнести:
- привлечение арендаторов на выгодных для собственника условиях;
- увеличение срока эксплуатации объекта;
- оптимизацию эксплуатационных затрат и т.д.
Инвестиционные цели подразумевают увеличение привлекательности и рыночной стоимости коммерческой недвижимости.
Задачи управления
В зависимости от целей формулируются задачи управления коммерческим объектом. Чаще всего в их перечень входят:
- формирование стратегии управления коммерческим объектом;
- обеспечение надлежащей технической эксплуатации;
- проведение ремонта, обновления здания и инженерных систем;
- обеспечение функционирования систем безопасности;
- маркетинговое продвижение объектов недвижимости на рынок;
- обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов;
- ведение мониторинга за состоянием объекта;
- управление арендными отношениями;
- привлечение инвестиций и т.д.
Основные направления в управлении коммерческой недвижимостью
Задачи управления недвижимостью существенно различаются по характеру и видам деятельности. Поэтому выделяют несколько отдельных направлений в сфере управления недвижимым имуществом:
- Property Management. Тип управления объектом, основная цель которого заключается в повышении доходности недвижимого имущества и его стоимости. В это направление входят маркетинговая, финансовая и юридическая деятельность: позиционирование объекта на рынке, административно-правовое регулирование, ведение документооборота, регулирование арендных отношений, подбор арендаторов, эксплуатация, регулирование вопросов страхования объекта, составление бюджета операционных расходов и т.д.
- Facility Management. Цель этого направления — обеспечить длительный срок службы здания и его безаварийное функционирование, оптимизировать расходы на содержание объекта, а также обеспечить комфорт и безопасность арендаторам. Это направление включает управление инфраструктурой и обслуживание объекта недвижимости: эксплуатацию и модернизацию инженерных систем, текущий и аварийный ремонт, организацию служб клининга и охраны и многое другое.
- Asset Management. Это направление подразумевает стратегическое управление имуществом, основными средствами и финансовыми потоками с целью достижения оптимального уровня эффективности инвестиций. Сюда входит комплекс мер по сохранению и увеличению рыночной стоимости объекта недвижимости, формирование стратегии развития и годового бюджета, инвентаризация, расчет амортизации, оценка, экономическое моделирование и прогнозирование и т.д.
Facility management
На сегодняшний день в России наиболее распространенным видом управленческих услуг является Facility Management, а функции, связанные с Property Management и Asset Management собственники объектов коммерческой недвижимости контролируют самостоятельно.
Услуги, связанные с Facility Management, отдаются на аутсорсинг одной компании, которая обеспечивает комплексное обслуживание, или нескольким подрядчикам, обслуживающим отдельные части инфраструктуры.
Чтобы обеспечить собственнику коммерческой недвижимости наивысшее качество обслуживания объекта при низких затратах, сервисная компания должна в первую очередь наладить внутренние бизнес-процессы. Для этого предназначены современные инструменты автоматизации.
Система СНАРЯД | FSM — специализированное решение для управления выездным обслуживанием, в котором использованы технологии искусственного интеллекта. Оно позволяет оптимизировать работу сервисных компаний, создать эффективную систему контроля мобильного персонала, ускорить выполнение заявок и улучшить качество обслуживания объектов.
СНАРЯД | FSM может использоваться не только организацией, предоставляющей услуги, но и компанией, которая передает обслуживание на аутсорсинг. В этом случае для улучшения работы подрядных организаций может использоваться личный кабинет подрядчика.
