Особенности управления коммерческой недвижимостью

26.02.2023
Время чтения: 15 мин.

Современный рынок коммерческой недвижимости предполагает наличие компаний, специализирующихся на профессиональном управлении. Это отдельный вид деятельности, направленный на рациональное использование коммерческого объекта и извлечение максимальной прибыли. Для наиболее эффективного управления объектами управляющим компания необходимо применять современные инструменты, принципы и подходы, которые позволяют создать отлаженный механизм управления и обеспечить надежное функционирование всей системы.

Содержание:
  1. Что такое доверительное управление недвижимостью?
  2. Цели управления коммерческой недвижимостью
  3. Задачи управления
  4. Основные направления в управлении коммерческой недвижимостью
  5. Facility management

Что такое доверительное управление недвижимостью?

Управление коммерческой недвижимостью необходимо для обеспечения высокого уровня доходности объекта при сохранении и развитии его материально-технических свойств в долгосрочной перспективе.

Эксплуатация зданий предполагает выполнение целого ряда работ и мероприятий. К ним относятся техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, управление системами жизнеобеспечения, укомплектование объекта обслуживающим персоналом, соблюдение всех требований техники безопасности, проведение природоохранных мероприятий, взаимодействие с надзорными органами и поставщиками ресурсов. Кроме этого, в функции управления недвижимостью входят планирование, бюджетирование, маркетинговая деятельность, привлечение арендаторов, юридическое сопровождение и т.д.

Существуют две модели управления коммерческой недвижимостью. В первом случае владелец решает все вопросы своими силами — создает компанию, которая выполняет все перечисленные функции управления. При использовании такой модели формируется многочисленный штат сотрудников, что приводит к удорожанию и снижению качества управления.

Вторая модель предусматривает доверительное управление коммерческой недвижимостью. Это услуга, предназначенная для собственников торговых, складских, офисных и других помещений, в рамках которой они могут делегировать решения по эксплуатации объекта специалистам.

При доверительном управлении право собственности остается у владельца коммерческой недвижимости, а управляющая компания получает право распоряжаться недвижимым имуществом в его интересах. Полномочия управляющей организации ограничиваются законом, кроме этого, ограничения могут быть предусмотрены договором, который заключается с собственником.

За услуги управления коммерческой недвижимостью доверительному управляющему выплачивается вознаграждение в виде заранее согласованной фиксированной суммы или в процентном отношении от полученной прибыли, а также он получает право на возмещение затрат, связанных с оказанием услуг.

Доверительное управление отличается от стандартного комплексного управления степенью ответственности, которую берут на себя управляющий и собственник. При агентском соглашении управляющей компании передается только часть функций, чаще всего это техническое обслуживание и арендные отношения. Все остальные функции остаются у собственника. При доверительном управлении сторонняя компания берет на себя полную ответственность за все фактические и юридические действия по управлению недвижимым имуществом на определенный срок.

Для собственника доверительное управление имеет ряд преимуществ:

  • возможность сконцентрироваться на основной деятельности, расширять бизнес и не тратить время на решение текущих вопросов;
  • сокращение расходов на эксплуатацию объекта и содержание собственного штата сотрудников;
  • обеспечение максимальной доходности объектов благодаря профессиональному подходу;
  • повышение конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности недвижимого имущества.

Цели управления коммерческой недвижимостью

Основная цель заключается в том, чтобы получить желаемый результат от владения, распоряжения и пользования объектом. Этот результат определяется в зависимости от типа объекта недвижимости и намерений владельца, поэтому цели могут подразделяться на коммерческие, операционные, инвестиционные и т.д.

Операционные цели подразумевают минимизацию затрат на управление объектом при поддержании требуемого качества. Среди них могут быть:

  • содержание объекта в соответствии с его функциональным назначением;
  • сокращение издержек на техобслуживание и эксплуатацию недвижимого имущества;
  • поддержание хорошего состояния объекта.

Коммерческие цели направлены на получение максимально высокой прибыли от вложенного в недвижимость капитала. К ним можно отнести:

  • привлечение арендаторов на выгодных для собственника условиях;
  • увеличение срока эксплуатации объекта;
  • оптимизацию эксплуатационных затрат и т.д.

Инвестиционные цели подразумевают увеличение привлекательности и рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Задачи управления

В зависимости от целей формулируются задачи управления коммерческим объектом. Чаще всего в их перечень входят:

  • формирование стратегии управления коммерческим объектом;
  • обеспечение надлежащей технической эксплуатации;
  • проведение ремонта, обновления здания и инженерных систем;
  • обеспечение функционирования систем безопасности;
  • маркетинговое продвижение объектов недвижимости на рынок;
  • обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов;
  • ведение мониторинга за состоянием объекта;
  • управление арендными отношениями;
  • привлечение инвестиций и т.д.

Основные направления в управлении коммерческой недвижимостью

Задачи управления недвижимостью существенно различаются по характеру и видам деятельности. Поэтому выделяют несколько отдельных направлений в сфере управления недвижимым имуществом:

  • Property Management. Тип управления объектом, основная цель которого заключается в повышении доходности недвижимого имущества и его стоимости. В это направление входят маркетинговая, финансовая и юридическая деятельность: позиционирование объекта на рынке, административно-правовое регулирование, ведение документооборота, регулирование арендных отношений, подбор арендаторов, эксплуатация, регулирование вопросов страхования объекта, составление бюджета операционных расходов и т.д.
  • Facility Management. Цель этого направления — обеспечить длительный срок службы здания и его безаварийное функционирование, оптимизировать расходы на содержание объекта, а также обеспечить комфорт и безопасность арендаторам. Это направление включает управление инфраструктурой и обслуживание объекта недвижимости: эксплуатацию и модернизацию инженерных систем, текущий и аварийный ремонт, организацию служб клининга и охраны и многое другое.
  • Asset Management. Это направление подразумевает стратегическое управление имуществом, основными средствами и финансовыми потоками с целью достижения оптимального уровня эффективности инвестиций. Сюда входит комплекс мер по сохранению и увеличению рыночной стоимости объекта недвижимости, формирование стратегии развития и годового бюджета, инвентаризация, расчет амортизации, оценка, экономическое моделирование и прогнозирование и т.д.

Facility management

На сегодняшний день в России наиболее распространенным видом управленческих услуг является Facility Management, а функции, связанные с Property Management и Asset Management собственники объектов коммерческой недвижимости контролируют самостоятельно.

Услуги, связанные с Facility Management, отдаются на аутсорсинг одной компании, которая обеспечивает комплексное обслуживание, или нескольким подрядчикам, обслуживающим отдельные части инфраструктуры.

Чтобы обеспечить собственнику коммерческой недвижимости наивысшее качество обслуживания объекта при низких затратах, сервисная компания должна в первую очередь наладить внутренние бизнес-процессы. Для этого предназначены современные инструменты автоматизации.

Система СНАРЯД | FSM — специализированное решение для управления выездным обслуживанием, в котором использованы технологии искусственного интеллекта. Оно позволяет оптимизировать работу сервисных компаний, создать эффективную систему контроля мобильного персонала, ускорить выполнение заявок и улучшить качество обслуживания объектов.

СНАРЯД | FSM может использоваться не только организацией, предоставляющей услуги, но и компанией, которая передает обслуживание на аутсорсинг. В этом случае для улучшения работы подрядных организаций может использоваться личный кабинет подрядчика.

Поделиться статьей:
История успеха компании ICL

Как «пробить» потолок в выручке и повысить производительность персонала на 40%?

КЕЙСЫ, ФАКТЫ, ЦИФРЫ
29.09.2023
Стандарты качества обслуживания клиентов: как сформировать эффективный сервис?
Стандарты качества обслуживания клиентов – это документ, подробно описывающий модель взаимодействия с клиентом в конкретной компании, который призван обеспечить высокий уровень сервиса. В условиях высококонкурентной среды формирование сервисной стратегии становится для организаций весомым преимуществом, которое позволяет занять лидирующие позиции на рынке. Содержание: Зачем нужны стандарты? Какими должны быть стандарты? Как разработать стандарты? Способы оценки эффективности […]
22.09.2023
ITSM и ITIL: в чем разница методологий?
С каждым годом значение ИТ-технологий для бизнеса увеличивается. Сегодня они оказывают существенное влияние на деятельность компаний, их успех и развитие, поскольку за счет использования технологий появляются широкие возможности для оптимизации процессов, повышения эффективности и конкурентоспособности. Качество IT-услуг определяет стабильность и бесперебойность работы большинства компаний, поэтому к уровню сервиса бизнес предъявляет все больше требований. В статье […]
12.09.2023
Управление инцидентами ITIL (Incident management)
Библиотека инфраструктуры информационных технологий (ITIL) содержит лучшие практики по управлению процессами ИТ, которые применяются многими компаниями для обеспечения высокого уровня качества предоставляемых услуг. Одним из ключевых является процесс управления инцидентами ITIL, призванный оперативно ликвидировать сбои в работе и минимизировать связанные с ними потери для бизнеса. Содержание: Понятие инцидента в методологии ITIL Цели и задачи управления […]
05.09.2023
Что такое Customer Satisfaction Index (CSI) – для чего бизнесу считать?
Удовлетворенность клиентов является одним из факторов успеха сервисного бизнеса, поэтому компаниям необходимо регулярно проводить измерение и мониторинг динамики этого показателя. Для изучения потребительских настроений разработаны специальные метрики. Сегодня расскажем об индексе CSI — что это за показатель, как его рассчитать и использовать для улучшения клиентского опыта. Содержание: Что измеряет CSI? Достоинства и недостатки метрики Зачем […]
30.08.2023
Искусственный интеллект в промышленности
Все больше промышленных предприятий по всему миру внедряют технологии искусственного интеллекта. По оценкам экспертов за последние 10 лет объемы инвестиций в ИИ выросли в 26 раз и в ближайшем будущем продолжат расти столь же стремительными темпами. Применение искусственного интеллекта в промышленности уже сегодня позволяет решать множество задач — от прогнозирования сбоев в работе промышленного оборудования […]
22.08.2023
Важность GPS-контроля для разъездных сотрудников
Контроль — одна из функций управления, которая направлена не столько на соблюдение дисциплины, сколько на обеспечение достижения компанией поставленных целей. Если в офисе или на производстве сотрудники находятся под непрерывным наблюдением руководства, то мобильных специалистов контролировать сложнее. Из-за отсутствия системы отслеживания перемещений сотрудников, компания не может объективно оценить продуктивность работы, реальные затраты времени и ресурсов, […]
15.08.2023
Для чего необходима система управления инцидентами?
В работе любой компании происходят инциденты, которые нарушают нормальный ход бизнес-процессов, приводят к простоям, финансовым потерям и другим негативным последствиям. Одной из ключевых задач бизнеса является быстрое разрешение подобных нештатных ситуаций и сведение к минимуму их влияния на деятельность компании. В этом может помочь система управления инцидентами, об особенностях которой расскажем в статье. Содержание: Что […]
04.08.2023
Индекс удовлетворенности клиента CSAT: что это и как считать?
Установление долгосрочных взаимоотношений с клиентами позволяет компаниям добиваться успеха в условиях быстро меняющейся конкурентной бизнес-среды. Для этого используются различные метрики, помогающие оценить уровень сервиса, выявить недостатки и принять меры по улучшению клиентского опыта. В статье расскажем об индексе удовлетворенности клиентов CSAT — что это за показатель, как и зачем его измерять. Содержание: Что представляет собой […]
25.07.2023
Управление качеством обслуживания
В условиях обострения конкурентной борьбы на рынке услуг технического обслуживания и ремонта оборудования, а также повышения требований клиентов к уровню сервиса, все большее значение получают неценовые факторы конкуренции. Среди них особое место занимает качество предоставляемых услуг. Для получения компанией устойчивого конкурентного преимущества, необходимо создать систему управления качеством обслуживания, которая обеспечит уровень сервиса не только удовлетворяющий […]

Мы используем cookie-файлы, чтобы улучшить сайт для Вас. Подробнее